Как сдать квартиру без риелтора: договор, депозит и подводные камни

Сдать квартиру самостоятельно — реально: риелтор ищет жильца, но юридическую часть за вас не делает никто. Разберём, что оформить, чтобы спать спокойно.

Договор: юридически это «наём»

Между физлицами заключается договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК) — привычное слово «аренда» закон оставил для юрлиц. На практике название не главное: важно, чтобы договор был письменным и с правильными условиями. Конструктор code.lex учитывает эту разницу автоматически.

Срок: почему все берут 11 месяцев

Если наём заключён на год и дольше, обременение права собственности регистрируется в Росреестре (ст. 674 ГК), а у жильца появляются дополнительные права — например, преимущественное право на новый срок. Договор до года («короткий» наём) избавляет от лишних формальностей — отсюда и классические 11 месяцев с продлением.

Депозит — это обеспечительный платёж

Чтобы депозит работал, пропишите: за что он удерживается (ущерб имуществу, долг за квартиру или коммуналку), в какой срок возвращается и что он не является платой за последний месяц, если вы не договорились об обратном (ст. 381.1 ГК).

Опись имущества и акт приёма-передачи

Зафиксируйте состояние квартиры: мебель и технику с отметками о дефектах, показания счётчиков, фото. Без описи спор в духе «диван уже был продавлен» не выиграть ни одной стороне.

Налоги: 4% вместо 13%

Самый экономный легальный вариант — самозанятость: при сдаче жилья физлицу налог 4%, регистрация за пять минут в приложении «Мой налог», чеки формируются там же. Альтернатива — НДФЛ 13% с декларацией раз в год.

Частые ошибки

Устная договорённость «по-соседски», размытые условия о повышении платы, ни слова о ремонте и визитах собственника. В конструкторе эти пункты уже предусмотрены: индексация платы, порядок визитов, условия расторжения и возврата депозита.